Afgelopen juni gaven mijn schoonouders aan dat we hun recreatie woning in Drenthe konden overnemen. Vier jaar vroeger dan we hadden gepland. We zijn nog niet klaar met de onze eigen hypotheek, dus moesten we flink rekenen aan alle financieringsmogelijkheden. Ook daar zijn we uiteindelijk uitgekomen.
Bij een etentje met mijn schoonouders kwamen wij erachter dat het hypotheek bedrag dermate betaalbaar is, dat we ons huidige huis zouden kunnen behouden en een 2e hypotheek kunnen afsluiten waarbij we de woonlasten voor 2 woningen goed kunnen opbrengen en nog steeds een savingsrate rond de 25% kunnen behalen.
Een week of vier geleden kwam team Cheesy gezellig eten. Uiteraard kwam de recreatiewoning ter sprake en naïef als ik ben dacht ik dat een hypotheek voor een recreatiewoning goed te regelen zou zijn. Ik werd door de met vastgoed bekende kaaskoppen snel uit de droom geholpen: Recreatiewoningen zijn lastig te financieren. ’s Avonds nog even nagezocht op internet. Inderdaad slechts een beperkt aantal geldverstrekkers, en dan tot 70% van de marktwaarde en alleen voor stenen woningen.
Lekker dan! grrrrr.
Door de vele aflossingen in de afgelopen jaren hebben we wel veel overwaarde in onze woning zitten, maar niet voldoende om 30% cash af te tikken. Daarbij is de recreatiewoning wel op een stenen fundering geplaatst, maar van hout. Die 30% cash zouden wij wel bij elkaar kunnen sparen. De overdracht is pas in het vierde kwartaal volgend jaar. De houten woning wordt redelijk onoverkoombaar.
Oké en nu?
Een week zitten broeden over hoe en wat, en het eerstvolgende weekend onderstaande email naar onze hypotheekbemiddelaar verzonden. We kennen elkaar zeer lang, want diverse familieleden regelen al bijna 30 jaar financiële zaken met dit familiebedrijf. Geen dossiernummer maar een voornaam is voldoende. Vandaar het tutoyeren en de informele stijl van deze email:
Goedemorgen Paul,
Martina en ik hebben de mogelijkheid op per 1 oktober 2019 de nieuwe eigenaren van een recreatie woning te worden. De woning is komend jaar al 40 jaar in het bezit van Martina haar ouders en zij willen deze graag aan ons verkopen om het in de familie te kunnen houden.
Deze houten recreatiewoning met bijbehorende kavel van 8800m2 kunnen wij voor een aantrekkelijk bedrag aanschaffen.
Het grote probleem is dat het een houten woning betreft. Door deze beperking zouden wij niet in aanmerking komen voor een standaard hypotheekvorm voor een recreatiewoning.
Een mogelijkheid die wij overwegen is de overwaarde van onze huidige woning te gebruiken. We hebben in de afgelopen 7 jaar het hypotheekbedrag van €230.550 verlaagd naar ongeveer €93.500. Bijna €140K met een rente van 5,65% De maandlasten zijn inmiddels gedaald van €1332 naar €609 en we kunnen gemiddeld €1500 tot €1800 per maand additioneel aflossen. De woningen in onze straat worden op dit moment dik boven de 3 ton verkocht wat resulteert in een overwaarde van ongeveer €210K
Is het bij onze hypotheek verstrekker mogelijk om van deze €210K een deel van de overwaarde op te nemen door middel van een 2e hypotheek op onze woning? Deze 2e hypotheek zal worden gebruikt voor de aanschaf van de recreatiewoning in Drenthe. Met het opnemen van deze overwaarde zou het openstaande hypotheekbedrag ruimschoots onder de executiewaarde van onze huidige woning blijven.
Ook begrijpen we dat het opnemen van deze overwaarde eventueel consequenties zou kunnen hebben op de hypotheekrente aftrek. Het (deels) vervallen van deze hypotheekrenteaftrek heeft geen invloed op onze besluitvorming.
Indien dit niet mogelijk is bij onze hypotheek verstrekker, zullen we onze eigen woning verkopen en met de overwaarde de recreatiewoning aanschaffen. Het restant van de overwaarde zal dan worden gebruikt om een deel van onze nieuwe woning te financieren.
Uiteraard zal dan de consequentie zijn dat de nieuwe hypotheek voor onze volgende woning niet bij de huidige hypotheek verstrekker wordt afgesloten. Martina en ik begrijpen dat het bovenstaande vraagstuk niet gemakkelijk is, en hoeven niet op stel en sprong antwoord. Wel zouden we graag binnen enige weken terugkoppeling willen hebben of de hypotheek verstrekker mee wil in ons verzoek.
Alvast bedankt voor je hulp!
Een dag later nog even gebeld en de boodschap voor de hypotheek verstrekker was tussen de regels door zeer duidelijk. Een 2e risicoloze box 3 hypotheek kunnen verstrekken, of de boot missen inclusief de huidige cash cow van 5,65% op de eerste hypotheek.
Nu is het wachten op terugkoppeling van onze hypotheek verstrekker. Hopelijk niet tevergeefs, ofwel waiting in vain
Ik ben heel benieuwd naar de reactie! Zakelijk gezien zou ik denken: meteen verstrekken. Dan kunnen ze mooi die ruim 5% blijven trekken én je wilt – denk ik – niet meer lenen dan je zelf al eens hebt terugbetaald. Mijn ervaring met hypotheekverstrekkers is echter dat ze vaak meer in problemen dan in kansen denken. Hopelijk geldt dat niet voor die van jullie!
Anders maar een FIRE-crowdfundingproject van maken 😛
Ik zit er op dezelfde manier in en vrees dat ze ondanks de mooie deal niet mee zullen gaan. We zitten ’s avonds al regelmatig op Funda rond te snuffelen maar ook de appartementen hier in de omgeving zijn nogal duur.
Crowdfunding lijkt mij niet handig. Daar kunnen we vast geen 1,7% rente krijgen en dan zitten we aan 2 dure hypotheken vast. Dan liever verkopen en 1 betaalbare hypotheek terug.
Zou een hypotheek voor de grond niet mogelijk zijn? Dat een bank niet happig is op houten vakantiewoningen snap ik best. In alle eerlijkheid (en met alle respect voor de sentimentele waarde voor dit specifieke vakantiehuisje), een 40j oude recreatiewoning heeft voor mij een waarde = 0. Geef me de keuze tussen recreatiegrond zonder bouwel en eentje met bouwsel voor dezelfde prijs en ik ga voor die zonder bouwsel. Bespaar ik me tenminste de afbraak moeite …
Het idee voor alleen grond is niet slecht, alleen wil onze geldverstrekker normaal geen Hypotheek vertrekken als het niet een reguliere woning is.
Een verstandig man heeft me ooit eens verteld dat alles onderhandelbaar is …
Een wijze man heeft mij op ideeën gebracht. Ik houd hem achter de hand.
Volgende etentje in Drenthe 😉
Ik ben ook heel benieuwd wat er qua hypotheek voor jullie mogelijk is. Is er eventueel nog een constructie met je schoonouders te bedenken, zodat ze de verkoop uit kunnen stellen tot het moment dat het jullie beter past?
Helaas niet.
Verkopen en verhuizen is wel heel drastisch voor een vakantiewoning!
Is een financial lease-constructie met je schoonouders geen optie?
Afhankelijk van de hoogte van het te financieren bedrag zou je ook nog over een persoonlijke lening kunnen nadenken (4,1% rente..)
Heb je ook al naar de NIBC Investeringshypotheek gekeken?
Bij verkopen/verhuizen komen zoveel extra kosten dat een iets duurdere lening serieus alternatief vormt. Tenzij jullie natuurlijk toe zijn aan iets nieuws 🙂
Het is een volledige houten woning uit de jaren 60, maar mag alleen niet permanent bewoond worden. 40 jaar historie en 8800m2 grond voor deze prijs is een buitenkans. Dit is ons thuis. Onze woning in de randstad slechts een huis. Andere vormen wel overwogen. We willen echter alleen de lage maandlasten van een hypotheek. Deze geven vrijheid. Ook als dat betekend dat we een deel vermogen kwijtraken met verkopen en verhuizen.
Kun je geen hypotheek met je schoonouders afspreken, een familiebank dus?
Dan kun je ook een gunstiger rente afspreken.
Helaas niet nee
Met zoveel overwaarde zou je eens kunnen kijken naar een volledige herfinanciering. Dat heb ik onlangs ook gedaan. Er zijn banken die tot 90% van de woningwaarde lenen, waarbij je je huidige box 1 lening oversluit naar een nieuwe lening en additioneel een box 3 lening opneemt. Naar de notaris, krabbel zetten, en binnen 1-2 dagen geld op je rekening.
Zeker gezien de rente die jullie betalen kan dit interessant zijn. Ik betaal nu 1,40% (6 jaar vast) maar ook met langere termijnen zijn de rentes vele malen lager dan wat je nu betaalt.